Stambeni krediti ispod pet odsto, kupci se vraćaju
Najpovoljnije nominalne stope na nove stambene kredite pale su ispod pet odsto, uz nisku osnovu Euribora i zakonski limit, što kreditne kupce vraća na tržište nekretnina.
- Najpovoljniji stambeni krediti su 10. juna imali nominalnu stopu 4,55 odsto i efektivnu kamatnu stopu 4,78 odsto.
- Prosečna kamata na novoodobrene stambene kredite kreće se oko 4,5 odsto.
- Zakonski maksimum promenljive kamate za period od 2026 do 2027 vezan je za prosečnu ponderisanu stopu uvećanu za petinu.
- Dominantan proizvod je kombinovana kamata, fiksna prvih 3 do 10 godina, a učešće pri kupovini najčešće iznosi oko 20 odsto.
Najpovoljniji stambeni krediti su 10. juna na tržištu imali nominalnu kamatnu stopu od 4,55 odsto i efektivnu kamatnu stopu od 4,78 odsto, prvi put posle dužeg perioda jasno ispod praga od pet odsto. Tema više nije samo cena kvadrata: u prvi plan dolazi cena novca, a ona je presudna za odluku kreditnog kupca da uđe u zaduženje na dve do tri decenije.
Prosečna kamata na novoodobrene stambene kredite kreće se oko 4,5 odsto, što je nivo koji vraća na tržište deo kupaca koji su prethodne dve godine čekali zbog visoke cene zaduživanja. Pad je posledica kombinacije dva faktora: niske osnove Euribora, na koju se vezuje promenljivi deo kamate, i zakonskog limita koji ograničava koliko banke smeju da naplate.
Zašto je cena novca važnija od cene kvadrata?
Za kupca koji plaća iz svog džepa, cena kvadrata je jedini broj. Za kreditnog kupca, koji čini najveći deo tražnje, presudan je odnos rate i prihoda, a tu kamata radi posao koji cena stana ne može da nadomesti. Razlika od jednog procentnog poena na promenljivoj kamati, na dvadesetogodišnjem kreditu, menja ukupan iznos kamate koji se vrati banci za desetine hiljada evra.
Dominantan proizvod na tržištu je kombinovana kamata: fiksna prvih 3 do 10 godina, a posle toga promenljiva, vezana za Euribor uvećan za maržu banke. Takav model kupcu daje predvidljivu ratu u prvim, najosetljivijim godinama otplate, a banci ostavlja prostor da kasnije prati kretanje referentne stope. Učešće pri kupovini najčešće iznosi oko 20 odsto vrednosti nekretnine, što ostaje glavna ulazna prepreka za mlađe kupce bez ušteđevine ili porodične podrške.
Koliko štiti zakonski limit?
Ključna promena u odnosu na raniji period je zakonski maksimum promenljive kamate. Za period od 2026. do 2027. godine taj maksimum je vezan za prosečnu ponderisanu stopu na tržištu, uvećanu za petinu. Mehanizam praktično postavlja gornju granicu iznad koje banka ne sme da pomeri promenljivi deo kamate, pa kupac koji danas potpiše ugovor ima zaštitu od naglog skoka rate ako se Euribor u međuvremenu vrati naviše.
To je važno jer kombinovana kamata znači da se rizik rasta kamate ne ukida, već odlaže za period posle isteka fiksnog dela. Limit ne garantuje da rata neće rasti, ali ograničava brzinu i visinu tog rasta, što je za prosečno domaćinstvo razlika između podnošljivog i neodrživog tereta. Banke pri tome i dalje konkurišu maržom i visinom učešća, pa se najpovoljnija ponuda razlikuje od proseka za skoro pola procentnog poena.
Praktičan zaključak za kupca je da se računica promenila u njegovu korist, ali da limit i niska osnova Euribora nisu trajna kategorija. Onaj ko danas računa ratu samo po fiksnom delu, a ne i po scenariju posle isteka fiksacije, gleda samo polovinu ugovora. Da li biste danas radije zaključali fiksnu kamatu na duži rok ili biste rizikovali da Euribor ostane nizak?
