Stambeni krediti najjeftiniji 4,55 odsto: kako NBS štiti dužnike

Najpovoljniji stambeni krediti u junu 2026. nose nominalnu kamatnu stopu od 4,55 odsto i efektivnu kamatnu stopu (EKS) od 4,78 odsto, prema podacima sa portala za poređenje bankarskih ponuda ukamati.com. To je nivo na kome se srpsko tržište stambenog finansiranja stabilizovalo nakon perioda visokog EURIBOR-a, a deo zasluge pripada privremenom regulatornom okviru koji je na snazi.

Reč je o meri Narodne banke Srbije koja od 1. januara 2026. do 31. decembra 2027. ograničava koliko promenljiva kamatna stopa na stambene kredite sme da poraste. Granica nije proizvoljna: promenljiva stopa ne sme da pređe prosečnu ponderisanu stopu uvećanu za jednu petinu. NBS taj prosek objavljuje dva puta godišnje, prvog juna i prvog decembra, čime se referentna vrednost redovno osvežava i prati realno stanje na tržištu.

Kako ograničenje menja matematiku rate?

Dominantan proizvod na tržištu je kombinovana kamatna stopa: fiksna prvih nekoliko godina, a potom vezana za EURIBOR. Upravo na tom drugom delu, kada krediti pređu na promenljivu komponentu, dužnici su istorijski bili najizloženiji. Kada je EURIBOR rastao, rasle su i mesečne obaveze, ponekad iznad nivoa koji je domaćinstvo planiralo pri potpisivanju ugovora.

Ograničenje koje primenjuje NBS uvodi gornji prag u tu jednačinu. Banka može da prati EURIBOR naviše samo do granice koju definiše prosečna ponderisana stopa uvećana za jednu petinu. Za dužnika to znači predvidljivost: gornja granica rate poznata je unapred i ne zavisi isključivo od kretanja referentne stope na međubankarskom tržištu. Stambeni krediti ostaju indeksirani u evrima, a rata se i dalje plaća u dinarima po kursu NBS-a, pa kursni rizik nije eliminisan, ali je kamatni rizik ograničen.

Praktična posledica jeste da pri nominalnoj stopi od 4,55 odsto razlika između početne i potencijalne maksimalne rate ostaje u kontrolisanom rasponu. Domaćinstvo koje uzima kredit u junu zna ne samo trenutnu ratu nego i koliko ona najviše može da naraste dok mera važi.

Šta dužnik treba da proveri pre potpisa?

Pre potpisivanja ugovora ključne su tri stavke. Prva je tip stope: koliko godina traje fiksni period i na koju se referentnu vrednost vezuje promenljivi deo. Druga je EKS, jer 4,78 odsto uključuje i prateće troškove i realnije pokazuje cenu kredita od nominalnih 4,55 odsto. Treća je datum sledeće objave prosečne ponderisane stope, prvog decembra, jer se tada osvežava granica do koje banka sme da podigne kamatu.

Mera NBS-a istekom 2027. prestaje da važi u sadašnjem obliku, što znači da dužnici sa dugoročnim kreditima treba da računaju na okvir koji važi i posle tog datuma. Predvidljivost koju ograničenje danas pruža realna je, ali je vremenski definisana. Da li ćete ugovor čitati sa istom pažnjom kojom pratite ratu, ili ćete potpis ostaviti banci da ga objasni umesto vas?