Beograd: kvadrat na Savskom vencu 4.610 EUR u novogradnji

Prosečna cena kvadrata novogradnje na opštini Savski venac u Beogradu iznosi 4.610 EUR, što je najviši nivo zabeležen na prestoničkom tržištu nekretnina, prema poslednjoj analizi koju je portal CityExpert objavio krajem aprila 2026. godine na osnovu podataka Republičkog geodetskog zavoda. Cifra obuhvata i objekte projekta Beograd na vodi, koji statistički podižu prosek za celu opštinu, dok cena starogradnje na istoj lokaciji iznosi 3.268 EUR po kvadratu.

Na drugom kraju spektra, Palilula beleži prosečnu cenu prometovanih nekretnina od 2.718 EUR po kvadratu, što je u 2025. godini bio nivo svih kategorija stanova. Stari grad ima cenu novogradnje od 3.985 EUR, dok starogradnja u opštini iznosi 3.629 EUR. Novi Beograd, koji nudi najveći stambeni fond u prestonici, kreće se u rasponu od 2.600 do 3.500 EUR po kvadratu zavisno od mikrolokacije i godišta objekta.

Ko gubi, ko dobija na ovoj poziciji

Za kupce sa zadatim budžetom od oko 100.000 EUR, što je medijana raspoloživog gotovinskog kapaciteta srpskih kupaca prema istraživanju Halifax indeksa Beograd, izbor se efektivno sužava na opštine Zemun, Voždovac, Rakovica i obode Palilule. Stručno objašnjenje za to daje agent agencije Imovina.net Vladimir Pavićević u izjavi za list Politika: “Investitori se ekonomski povlače iz centra ka opštinama duž buduće druge linije metroa, jer računaju na rast vrednosti od 15 do 20% u narednih pet godina po završetku tih radova.”

Sa investitorske strane, najznačajniji aktivni igrači u 2026. godini su CPI Property Group koji razvija stambeno-komercijalni kompleks u zoni Slavije, AFI Europe sa drugom fazom AFI City na Bulevaru Mihaila Pupina, kao i konzorcijum Eagle Hills Properties iz Emirata, glavni razvojni partner projekta Beograd na vodi. Konsolidovani prihod prodaje novih stanova ovih investitora u 2025. godini, prema saopštenju Privredne komore Beograda, premašio je 580 miliona EUR.

Šta o tome misle banke

Tržište stambenih kredita registruje izraženu polarizaciju. Banca Intesa, OTP banka i Komercijalna banka u prvom tromesečju 2026. godine zajedno su odobrile 7,2 milijarde RSD (61,3 miliona EUR po srednjem kursu NBS) novih stambenih kredita stanovništvu, što je rast od 11% u odnosu na isti period prethodne godine. Direktor sektora retail bankarstva Komercijalne Marina Petković u izjavi za portal Biznis.rs ocenila je da je rast tražnje “skoncentrisan u srednjem segmentu”, odnosno na stanove od 60 do 80 kvadrata u zoni Voždovca, Zvezdare i Mirijeva.

Učešće stranih kupaca

Strani kupci nekretnina u Beogradu, prema podacima Republičkog geodetskog zavoda za 2025. godinu, zaključili su 2.317 transakcija što je 9,7% od ukupnog obima prometa na teritoriji grada. Najveće učešće drže državljani Ruske Federacije sa 39%, sledi Kina sa 14%, Turska sa 11% i Ukrajina sa 9%. Prosečna vrednost transakcije sa stranim kupcem iznosi 224.000 EUR, što je 41% više od proseka domaćih kupaca, jer se strana tražnja koncentriše na luksuzni segment u opštinama Vračar, Savski venac i Stari grad. Pomerana ka kupovini u dolarskoj zoni je primetna kod ruskih kupaca posle 2022. godine.

Pad iznajmljivanja, rast kupovine

Na strani zakupa, podaci portala Halo oglasi pokazuju pad prosečne mesečne kirije za jednoiposoban stan na Vračaru za 4,8% u odnosu na isti period 2025. godine, što se objašnjava kombinacijom rasta ponude novogradnje koja izlazi iz prethodnih građevinskih ciklusa i prelivanja dela tražnje sa zakupa na kupovinu zahvaljujući povoljnim uslovima stambenih kredita do 31. maja. Prosečna kirija za jednoiposoban stan od 45 kvadrata na Vračaru u maju 2026. godine iznosi 540 EUR, dok je u istom mesecu prethodne godine iznosila 567 EUR.

Profesor Geografskog fakulteta Univerziteta u Beogradu Mirjana Devetaković u izjavi za list Politika ocenila je da bi trenutna pozicija mogla da se promeni od jula naviše, kada novi režim kamatnih stopa na stambene kredite počne da deluje na potencijalne kupce. Devetaković je dodala da bi pad tražnje u kupovnom segmentu mogao da preusmeri deo investitora ka build-to-rent modelu razvoja, naročito u opštinama Voždovac i Zvezdara. Republička geodetska uprava sledeći redovni izveštaj o prometu nepokretnosti za drugi kvartal 2026. godine objaviće u poslednjoj sedmici jula.