Novi Sad: cena kvadrata 2.762 EUR, jaz prema Beogradu 22%

Prosečna cena kvadratnog metra stana u starogradnji u Novom Sadu u maju 2026. godine iznosi 2.762 EUR, dok prosečna cena kvadrata u Beogradu na nivou svih opština iznosi 3.541 EUR, prema podacima koje su 4zida.rs i CityExpert objavili 25. maja na sopstvenim mesečnim analizama tržišta. Razlika od 779 EUR po kvadratu, što je 22% manje u korist Novog Sada, najuži je jaz između dva grada od 2021. godine kada je razlika bila 31%.

Konvergencija cena delom je posledica saobraćajne politike: koridor brzog puta E-75 i planirano puštanje u rad pruge velikih brzina Beograd, Novi Sad, Subotica u prvoj polovini 2027. godine, prema podacima Direktorata za infrastrukturu, smanjuje vremensku distancu između dva grada na 36 minuta, što direktno utiče na hipotetski izbor lokacije za kupce iz Beograda koji rade hibridno.

Stari grad, Petrovaradin i Liman

Najskuplji deo Novog Sada za starogradnju jeste centralni Stari grad, gde prosečna cena kvadrata u maju iznosi 3.610 EUR, što je vrlo blizu prosečne beogradske cene. Petrovaradinski Limani drugi su po skupini, sa prosekom od 2.890 EUR, dok Telep, Klisa i Adice donji deo lestvice čine sa cenom između 2.110 i 2.340 EUR po kvadratu. Banja Junakovićka kao premium lokacija na obali Dunava beleži pojedinačne transakcije iznad 4.500 EUR, što su istorijski rekordi za grad.

Goran Rodić, regionalni direktor portala 4zida.rs za Vojvodinu, u izjavi za list Dnevnik je naveo da “u proteklih dvanaest meseci tržište prometa zabeležilo je rast od 14% po obimu, što je dvostruko više od beogradskog rasta od 7%, dok je istovremeno tržište zakupa stagnantno”. Razlika između obima prometa i obima zakupa otkriva strukturni trend: kupci se sve više okreću Novom Sadu kao bazi za vlasništvo, dok zaposleni iz Beograda nastavljaju sa najmom u glavnom gradu.

Novogradnja sa premijom od 25 do 35%

Novogradnja u Novom Sadu beleži cene od 3.450 do 4.200 EUR po kvadratu, što je premija od 25 do 35% u odnosu na starogradnju iste kvadrature. Najveći projekti, Riverside Park investitora Aleksandra grupe, K-Distrikt investitora MK Holding, i Galenika kompleks Bekament d.o.o., trenutno čine 38% novogradnje u prodaji. CityExpert procenjuje da je u Novom Sadu u maju 2026. u izgradnji 11.420 stanova, dok je u Beogradu istovremeno u izgradnji 24.610 stanova.

Vladica Tomović, direktor Inženjerske komore Vojvodine, je u martu na panel-diskusiji u Privrednoj komori Vojvodine ukazao da “tržište novogradnje u Novom Sadu pokazuje znake zasićenja u srednjem segmentu, dok premium segment ostaje likvidan zbog priliva kupaca iz Beograda i regije”. Iznosi standardnih kredita za stambenu novogradnju Banca Intesa i AIK banka kreću se između 80.000 i 145.000 EUR po slučaju.

Hipotekarno tržište i pritisak rasta kamate

Od 1. juna 2026. godine ističe zakonsko ograničenje od 5% na maksimalnu stopu novih stambenih kredita sa promenljivom kamatnom stopom, posle čega nastupa formula prosečne ponderisane stope plus jedna petina. Trenutna prosečna ponderisana stopa za period maj 2025, april 2026. iznosi 5,1%, što znači da bi nova maksimalna stopa od 1. juna mogla iznositi 6,12%. Za stambeni kredit od 80.000 EUR i rok od 30 godina, ovo predstavlja mesečnu razliku rate od oko 7.250 RSD (~62 EUR) u poređenju sa rezultatom pre 1. juna.

Šta sledi u drugoj polovini 2026

Sledeća polugodišnja revizija ponderisane stope, koju će NBS objaviti u oktobru, odrediće maksimalnu kamatnu stopu na nove ugovore u periodu novembar 2026 do april 2027. Direktorat za hipotekarni nadzor Narodne banke Srbije najavio je da će se u istom roku objaviti i revidovani indeksi cena stambenih nekretnina za Beograd, Novi Sad, Niš i Kragujevac, što će biti prva zvanična RZS serija koja koristi novu ECOICOP klasifikaciju za sektor nekretnina.