Tržište stanova u Beogradu ulazi u fazu smirivanja: rast 3 do 6 odsto
Posle godina dvocifrenog skoka, cene stanova u Beogradu rastu 3 do 6 odsto godišnje. Novogradnja ostaje 25 do 35 odsto skuplja od starogradnje, a kvadrat na vrhu počinje od 5.000 evra.
- Godišnji rast cena stanova u Beogradu usporava na 3 do 6 odsto, sa ranijih 8 do 15 odsto.
- Prosečna novogradnja košta 3.000 do 4.000 evra po kvadratu i ostaje 25 do 35 odsto skuplja od starogradnje.
- Najskuplje opštine su Stari grad, Vračar i Beograd na vodi, gde kvadrat počinje od 5.000 evra.
- Povoljnija Rakovica beleži starogradnju oko 2.097 evra po kvadratu.
Godišnji rast cena stanova u Beogradu spustio se na 3 do 6 odsto, prema podacima portala City Expert i agencije Predrag Nekretnine, sa ranijih 8 do 15 odsto u prethodnom ciklusu. Reč je o prvom jasnom signalu da beogradsko tržište nekretnina, posle nekoliko godina dvocifrenog skoka, ulazi u fazu stabilizacije. Cene i dalje rastu, ali tempom koji je bliži evropskom proseku nego pregrejanom ciklusu koji je obeležio period posle pandemije.
Prosečna novogradnja u prestonici sada iznosi 3.000 do 4.000 evra po kvadratu. Razlika u odnosu na starogradnju ostaje strukturna: novi stanovi su u proseku 25 do 35 odsto skuplji, što kupce sa ograničenim budžetom sve češće usmerava na sekundarno tržište. Premija za novu gradnju nije nova pojava, ali se u fazi smirivanja tržišta jasnije vidi koliko ona zaista vredi i ko je spreman da je plati.
Gde je kvadrat najskuplji, a gde još ima prostora?
Vrh tržišta drže tri lokacije: Stari grad, Vračar i Beograd na vodi. Na tim adresama kvadrat počinje od 5.000 evra i prelazi naviše, vođen ograničenom ponudom u centralnoj zoni i potražnjom koja je manje osetljiva na kamatne stope. Beograd na vodi je poseban slučaj, jer kombinuje novu gradnju, riverfront lokaciju i pozicioniranje ka kupcima sa najvišim platežnim kapacitetom, pa funkcioniše kao zasebni segment tržišta sa sopstvenom dinamikom cena.
Na drugom kraju nalaze se opštine poput Rakovice, gde starogradnja košta oko 2.097 evra po kvadratu. Raspon između najjeftinije i najskuplje zone time prelazi odnos jedan prema dva, što pokazuje koliko je beogradsko tržište segmentirano. Za kupca koji prvi put kupuje stan, ta razlika znači da izbor opštine, a ne samo kvadrature, presudno određuje da li je kupovina uopšte izvodljiva uz aktuelne uslove finansiranja.
Šta usporavanje znači za kupce i prodavce?
Faza smirivanja nije pad cena, već promena tempa. Za prodavce to znači kraj perioda u kojem je svaka oglašena cena bila prihvatljiva tržištu; prostor za pregovaranje se vraća, naročito kod starogradnje van premijum zona. Za kupce, usporavanje rasta uz stabilizaciju kamatnih stopa otvara mirniji prozor za odluku, bez pritiska da se kupuje po svaku cenu pre sledećeg skoka.
Ono što ostaje otvoreno jeste da li će se rast od 3 do 6 odsto održati kao nova ravnoteža ili je reč o prelaznoj tački pred dublju korekciju u pojedinim segmentima. Premija na novogradnju, koncentracija tražnje u centralnim opštinama i kretanje kamata biće glavni pokazatelji u narednim kvartalima. Da li ste spremni da uđete na tržište dok je tempo rasta umeren, ili čekate da se premija na nove stanove dodatno otopi?
