Ograničenje kamate na stambene kredite važi do 31. maja

Zakonsko ograničenje maksimalne kamatne stope na nove stambene kredite sa promenljivom kamatnom stopom, koje je važilo u periodu od 1. januara 2026. do 31. maja 2026. godine na nivou od pet procenata, ističe poslednjeg dana ovog meseca, prema saopštenju koje je Narodna banka Srbije objavila krajem januara u sklopu primene izmena Zakona o zaštiti korisnika finansijskih usluga. Od 1. juna stupa na snagu novi mehanizam koji maksimalnu dopuštenu kamatnu stopu vezuje za prosečnu ponderisanu stopu na tržištu uvećanu za jednu petinu.

Računica funkcioniše tako što se kao baza uzima prosečna ponderisana stopa na sve novoodobrene stambene kredite stanovništvu u prethodnih 12 meseci, koju NBS objavljuje dva puta godišnje. Na osnovu poslednjih podataka, ponderisana stopa za period maj 2025 - april 2026. godine iznosi 5,1%, što znači da bi nova maksimalna stopa od 1. juna iznosila 6,12 procenata. Ovaj mehanizam ostaje na snazi do 31. decembra 2027. godine, kada počinje primena trajnog regulatornog sistema.

Ko gubi, ko dobija

Najjasnije gubi kategorija korisnika koja je odložila zaključenje kredita za jun u nadi da će uslovi ostati nepromenjeni. Banca Intesa, OTP banka, AIK banka i Komercijalna banka su u maju 2026. godine zabeležile rast novih prijava za stambene kredite za 38% u odnosu na isti mesec prethodne godine, prema podacima koje je Udruženje banaka Srbije saopštilo 22. maja. Korisnici koji uspeju da formalizuju ugovor do 31. maja zadržavaju nominalnu maksimalnu stopu od 5%, dok oni koji potpišu od 1. juna mogu očekivati uslove na nivou prosečne ponderisane stope plus margin do 1,02 procentnih poena.

Banke, sa svoje strane, registruju pritisak na obrtni kapital usled koncentrisane realizacije u majskom periodu. Direktor sektora retail bankarstva AIK banke Vladimir Krulj u izjavi za list Biznis.rs ocenio je da je tehnička obrada zahteva u poslednjim sedmicama maja “operativni teret koji prevazilazi standardne kapacitete”, ali da banke neće odbijati klijente sa ispravnom dokumentacijom.

Šta to znači za mesečnu ratu

Za prosečan stambeni kredit od 12,5 miliona RSD (~106.500 EUR po srednjem kursu NBS) sa rokom otplate od 25 godina, razlika između stope od 5% i 6,12% daje pomeranje mesečne anuitete sa 73.100 RSD na 81.300 RSD, odnosno 8.200 RSD (~70 EUR) mesečno više. Na nivou ukupne kreditne sume, dodatni interesni rashod tokom 25-godišnjeg perioda iznosi 2,46 miliona RSD (~20.950 EUR).

Šta o tome misle udruženja korisnika

Efektiva, najveća asocijacija korisnika finansijskih usluga u Republici Srbiji, u saopštenju od 18. maja navela je da je mehanizam koji od juna stupa na snagu “manje povoljan za korisnika nego dosadašnja fiksna gornja granica”, ali da je istovremeno bolji od potpunog deregulisanja tržišta, jer zadržava regulatornu kontrolu nad maksimalnim odstupanjem. Direktor Efektive Dejan Gavrilović u izjavi za list Politika ocenio je da bi korisnici koji već imaju kredit po fiksnoj stopi trebalo da razmotre opcije refinansiranja samo ako razlika u kamati preseže 0,8 procentnih poena, što je prag iznad kog se isplate troškovi prelaska.

Profesor Ekonomskog fakulteta u Beogradu Goran Pitić u izjavi za list Politika ocenio je da je novi mehanizam “korak ka tržišnoj logici”, ali da praktično znači rast troška finansiranja za prosečnu kupovinu stana u Beogradu od oko 2.000 EUR po kvadratu od 60 do 70 EUR mesečno. Sa stanovišta makropokazatelja, NBS u martovskom Izveštaju o stabilnosti finansijskog sistema napomenula je da bi prelazak na tržišnu formulu mogao u prvih šest meseci primene da uspori novo zaduživanje stanovništva za stambene potrebe za 15 do 22%, što bi paralelno smanjilo i transakcionu aktivnost na tržištu nepokretnosti za sličan obim.

Sa druge strane, fiksna kamatna stopa, koja u trenutnoj ponudi banaka iznosi od 5,2 do 5,9% za period od 5 do 10 godina, ostaje van regulatornog ograničenja i može poslužiti kao alternativa za korisnike koji žele predvidljivu mesečnu obavezu. Banca Intesa u majskoj kampanji nudi 5,3% fiksne stope za period od 7 godina sa mogućnošću refinansiranja preko promenljive stope na ostatak roka. Sledeća objava ponderisane prosečne stope, koja će uticati na maksimum u drugoj polovini godine, najavljena je za 31. oktobar 2026. godine.